Lavv. Dario AMBROSIO ha collaborato
quale
unico redattore
del Disegno di legge di modifica alla legge
30 marzo 2001 n. 152 circa la nuova disciplina per gli istituti
di patronato e di assistenza sociale
presentato in Parlamento per tramite dellU.F.P. dal
Senatore Avv. Ettore Bucciero (AN) ed altri (v. Disegno
di Legge n. 909 comunicato alla Presidenza il 29.11.2001);
cooredattore
unitamente allavv. Silvano Salani alla stesura del Disegno
di Legge sulle norme per la mediazione alle liti (introducendo
un sistema di A.D.R. che solo la professionalità dellavvocatura
può fornire) presentato in parlamento, per tramite della
UFP, dal Senatore Avv. Giuseppe Nocco (FI) ed altri (v. Disegno
di Legge n. 929 del 05.12.2001)
cooredattore
unitamente allavv. Silvano Salani alla stesura del Disegno
di Legge sulla riforma della legge professionale presentato
ai referenti politici, per tramite del Sindacato Avvocati di Bari
nel febbraio 2002;
unico
redattore con la collaborazione dei colleghi del proprio studio
legale alla stesura del Disegno di Legge di
modifica del Codice civile, procedura civile e disposizioni di attuazione
del codice civile per la riforma della disciplina condominiale presentato
per tramite del Sindacato Avvocati di Bari dal Senatore Ettore Buccino
(AN) ed altri (v. Disegno di Legge n° 1708 del 17/09/2002),
la cui relazione di seguito si trascrive:
RELAZIONE INTRODUTTIVA
Lesigenza di una riforma della disciplina del Condominio,
è da decenni invocata da più parti. Le motivazioni
di tal esigenza sono dettate dallinadeguatezza di un sistema
normativo ancorato al 1942, ove il fenomeno condominiale era legato
a diverse esigenze ed a modesti agglomerati urbani. La crescita
esponenziale delle tipologie di abitazioni ha ingenerato innumerevoli
casistiche che hanno trovato una disciplina più dalle consolidate
pronunce giurisprudenziali che dal dettato normativo.
Si è inoltre constatato che la figura dellamministratore
condominiale, sempre più qualificata, si è notevolmente
trasformata fino a consacrarsi in una tipologia professionale organizzata
anche in forma societaria. Lattuale Codice Civile, giustamente
ancorato alla figura del mandatario, lascia alcuni spazi aperti
che, a seguito di casistiche sempre nuove, da adito a molti dubbi
interpretativi che non giovano alla certezza del diritto. La valorizzazione
normativa di tale funzione, nel riconoscere - nei limiti del possibile
- la professionalità dei migliori amministratori, restringerà
lo spazio alle improvvisazioni.
Tali esigenze si dovranno coniugare con la salvaguardia degli interessi
dei condomini che risentono in prima persona linadeguatezza
e la genericità normativa, con conseguente aumento della
litigiosità.
La presente proposta appare satisfattiva degli interessi di tutte
le parti, andando ad incidere sui meccanismi giudiziari, oggi ancora
troppo lenti ed insoddisfacenti.
Per motivi di opportunità, si è operata unintegrazione
del dettato normativo laddove il vuoto creava incertezze e diversità
di pensieri, mantenendo integre le parti che hanno condotto, sia
la dottrina che la giurisprudenza, a consolidate interpretazioni.
Certezza, controllo e mezzi giudiziari più rapidi sono, in
sintesi gli obiettivi della seguente proposta di legge.
In ordine alle parti comuni (art.1117), è apparso da un
lato indispensabile ed opportuno ricomprendere nellalveo delle
fondazioni quelle parti che per struttura morfologica,
destinazione ed utilità ne sono necessariamente racchiuse
ancorché non previste dalla codificazione del 1942; dallaltro
si è ritenuto opportuno aggiornare lantica immagine
del condominio verticale, comprendendovi anche la ormai consolidata
realtà del condominio c.d. orizzontale.
In ordine allart. 1120 c.c. si è pensato di chiarire
lassetto originario del disposto normativo specificando che
linnovazione, nel consistere in un alterazione e/o mutamento
di destinazione del bene comune, si differenzia dalla modifica,
lasciando ferma la possibilità per i condomini di adottare
delibere con quorum ridotti in forza di leggi speciali. Si auspica
in tal modo di rendere omogeneo e quindi premiare lintervento
dellAutorità Giudiziaria, che aveva, di fatto, ristretto
in tal senso linterpretazione dellidea di innovazione
consentita o meno.
Una questione molto dibattuta riguarda la compartecipazione alle
spese relative alle scale da parte dei proprietari degli immobili
situati al piano terreno, ovvero dei locali che abbiano un accesso
alla propria unità separato rispetto a quello condominiale.
Quanto ai primi è pacifico che essi debbano partecipare alla
spesa con riferimento allart. 1124 C.c. sia pur con i noti
criteri relativi alla particolare posizione dellappartamento
interessato. Per quanto concerne invece gli immobili sempre situati
al piano terra ma con ingresso indipendente e autonomo, si registrano
pareri discordi. Sul punto si è condivisa la soluzione prospettata
dalla S.C. con Sent. n. 761/79 che ha ritenuto i ridetti proprietari
tenuti a concorrere alle spese di manutenzione dellandrone
delle scale in rapporto e proporzione allutilità che
anchessi possono, in ipotesi, trarre quali condomini, e ciò
sia avuto riguardo alluso, ancorché ridotto, che possono
fare dellandrone e delle scale per accedere - come è
loro diritto - nei locali di portineria e al tetto o lastrico solare,
sia avuto riguardo allobbligo ed alle connesse responsabilità
che anchessi hanno quali condomini, di prevenire e rimuovere
ogni possibile situazione di pericolo che possa derivare allincolumità
degli utenti dallinefficiente manutenzione dei suddetti beni
comuni. Appare pleonastico sottolineare che tale scelta di
campo risolverà anche le problematiche relative alla casistica
circa lesercizio del diritto di voto o meno di tali proprietari
nelle ipotesi di approvazione di lavori riguardanti la manutenzione
e la ricostruzione delle scale.
In merito allart. 1129 C.c., riaffermando il concetto secondo
il quale il mandato allamministratore deve rivestire i caratteri
dellintuitus personae, si è operata la necessaria e
coerente scelta tesa a favorire -nellipotesi di amministrazione
condominiale in forma societaria- solo quelle in cui vi è
la prevalenza dellelemento personale. Al contrario il sorgere
di società di capitali, comporterebbe, nellipotesi
di patologia del rapporto, la possibilità per i condomini
di non poter percorrere efficacemente le strade tese allacclaramento
di responsabilità, i cui risultati, sarebbero probabilmente
vanificati dal beneficio della responsabilità limitata di
cui godono le ridette società. Ovviamente la forma di società
di persone prescelta, certo non impedirà a questultima
di garantire, allinterno della medesima, una maggiore organizzazione
di mezzi e di investimenti ferma restando la personale responsabilità
dei soci.
Al terzo comma del medesimo articolo si è ribadito un concetto
desumibile dalle norme sul mandato ma che, nella prassi, crea diverse
interpretazioni posto che alcuni amministratori, dopo la revoca
dellincarico con contestuale nomina del nuovo amministratore,
chiedono ed ottengono compensi maturati nel periodo occorrente al
passaggio di consegne. Per questequivoco di base si è
potuto constatare nella prassi quotidiana, che alcuni amministratori
ritardino scientemente il passaggio di consegne al fine di maturare
illegittimamente compensi non dovuti. Nel quarto comma invece, prendendo
atto della difficoltà di ottenere il rendiconto dallamministratore
revocato prima della scadenza (in specie ove costui non vanti eventuali
crediti derivanti da anticipazioni personali), attese le difficoltà
logistiche che unimprovvisa revoca possa comportare per lorganizzazione
dello stesso, si è previsto un tempo congruo per consentire
allamministratore di predisporre il rendiconto prima della
scadenza naturale e con facoltà del condominio di prevedere
un compenso. Ovviamente restano invariati gli obblighi di consegna
immediata di tutti i documenti utili atti a consentire la gestione
condominiale anche in costanza di fenomeni di urgenza o comunque
straordinari. Si è consapevoli che in via teorica lobbligo
del rendiconto (anche nel caso di revoca prima del mandato), sarebbe
incluso tra i doveri dellamministratore; pertanto, e sempre
in via astratta, anche nellipotesi di revoca di cui sopra,
lo stesso sarebbe tenuto a presentare il rendiconto. Ma nella realtà
le cose stanno diversamente, infatti, numerosissime sono le situazioni
nelle quali il nuovo amministratore provvede a rimediare alla mancata
presentazione del rendiconto da parte del vecchio amministratore.
Tale conseguenza è quasi sempre accompagnata o da richieste
di ulteriori compensi da parte del nuovo amministratore o da un
lavoro poco approfondito di controllo di vecchi carteggi e di contabilità
redatte con criteri misteriosi. Il buon senso fa comprendere che
unico obiettivo del nuovo amministratore è di chiudere alla
meglio i conti del passato per rendere esigibili i conguagli. Al
contempo sono rare le ipotesi nelle quali questo lavoro è
eseguito con certosina precisione a maggior ragione ove si pensi
alla gratuità di tale incarico. La facoltà dellassemblea
prevista al quarto comma, potrà sicuramente invogliare lamministratore
revocato prima della scadenza, a rendersi più attivo rispettando
gli obblighi previsti dalla legge e di contro a cristallizzare sul
medesimo eventuali responsabilità di natura contabile relativa
alla sua gestione. Lassemblea, ovviamente, potrà approvare
o non approvare questo rendiconto, ma con la previsione del quarto
comma aumenteranno le possibilità di presentazione da parte
dellamministratore revocato prima della scadenza con la naturale
conseguenza di colorare tale documenti di una maggiore valenza probatoria
per il rilievo di ulteriori responsabilità.
Al sesto comma si sono volute tipizzare alcune ipotesi di gravi
irregolarità atteso che la genericità della
norma ha fatto proliferare diversificate interpretazioni a riguardo.
Le ipotesi sub lett. a); b); c) sono quelle che hanno costituito,
in linea di massima, un univoco indirizzo giurisprudenziale a riguardo,
ma che assurgendo a tipizzazione normativa diminuiranno lo sforzo
ermeneutico della magistratura investita.
Si vuole evidenziare in particolare il punto sub lett. c), che nella
ratio della presente modifica, porterà implicitamente a variare
delle consuetudini errate, fonti di non pochi problemi sia in campo
civile che in campo penale.
Tralasciando la ben più grave ipotesi di una coincidenza
del conto corrente personale con quello del condominio la cui responsabilità
è di piena evidenza, giova sottolineare che molti amministratori,
sia per unapparente semplicità di gestione, sia perché
indotti a tanto dagli stessi condomini, usano conti correnti unificati
ove confluiscono le quote di vari condominii amministrati dagli
stessi. Tale pratico ma irregolare metodo, è severamente
censurato nel dettato del sesto comma dellart. 1129 C.c.,
posto che la confusione di patrimoni di diverse amministrazioni
condominiali potrebbe ingenerare la paralisi gestionale contemporanea
di tutti i condominii. A tal proposito sipotizzi un eventuale
pignoramento presso terzi sulle somme depositate nellunico
conto corrente, effettuato da un fornitore di un qualsiasi condominio,
che avrebbe leffetto di paralizzare la disponibilità
di tutte le altre somme ivi depositate ed appartenenti ad altri
condominii con immaginabili disagi nonché danni che ne conseguirebbero.
Nel comma sette è ridata luce al registro per la nomina e
per la revoca tenuto dallamministratore di condominio, fino
ad oggi rimasto virtuale. Tale registro, di proprietà del
condominio amministrato, assurge ad una scrittura obbligatoria che
ha la funzione di descrivere cronologicamente la successione nel
tempo dei vari amministratori, la cui importanza pratica potrà
essere utilmente esperita nei rapporti con i terzi al fine di palesare
i poteri di rappresentanza.
Nel medesimo comma si è imposto lonere della comunicazione
(rectius - variazione), della nomina e della revoca dellamministratore
da parte di questultimo alla C.C.I.A.A. competente. Tale comunicazione
sarà annotata, come si vedrà in seguito, quale variazione
di dato collegato alla posizione del singolo amministratore iscritto
al R.A.C.- registro amministratori condominiali.
In ordine al punto 7) dellarticolo 1130 c.c. si è
ritenuto opportuno riaffermare due principi a volte disattesi:
- il primo riguarda il criterio da assumere per definire in quali
e quante categorie classificare le spese sostenute. Questo non è
un criterio contabile, bensì un criterio giuridico-tecnico,
posto che, ove nulla disponga la legge, soccorre il regolamento
o una delibera assembleare specifica, con la quale è consentito
approvare specifici criteri di ripartizione in ordine a spese particolari
non previste e, comunque, non preregolamentate. A tal proposito
si è imposto il cd. Registro di contabilità (la cui
funzione è già in essere presso la maggioranza degli
amministratori), ove saranno aggiornate cronologicamente le singole
quote di spese riscosse dai condomini, nonché ciascuna spesa
sostenuta. Il registro, pertanto, conterrà una sola colonna,
così detta delle entrate, dove annotare le quote di spese
riscosse e tante colonne di spesa, ciascuna per ogni voce omogenea
(ad: assicurazione incendio e R.C.; compenso amministratore e consulenti
esterni; spese amministrative varie; manutenzione ordinaria; manutenzione
straordinaria; compensi personale dipendente; contributi previdenziali
ed assistenziali personale dipendente; accantonamento TFR; materiali
di pulizia; illuminazione e lampade; forza motrice ascensore; consumi
idrici; spese individuali; fornitura di combustibili per caldaia
termosifoni; elettricità per forza motrice bruciatore caldaia;
manutenzione impianto di riscaldamento ecc.).
- Il secondo principio è quello della chiarezza del rendiconto
di gestione. Per fare ciò non occorrerà impostare
rendiconti sofisticati in quanto la contabilità condominiale
non è rivolta alla rilevazione di fatti aziendali complessi
quali i costi e i ricavi. Un rendiconto condominiale che usasse
terminologie sofisticate, pur se contabilmente corrette, ovvero
termini per addetti ai lavori di contabilità, non rispetterebbe
la funzione di chiarezza avuto riguardo dei destinatari delle rendicontazioni.
Tuttavia, è noto che alla fine di ogni gestione condominiale
si riscontra lesistenza di qualche condomino moroso nel versamento
delle sue quote e, quindi, di qualche spesa ancora da erogare da
parte dell'amministratore, in tale ipotesi, il rendiconto della
gestione potrebbe assumere la forma semplicissima di una situazione
di cassa e precisamente: + avanzo liquidità esercizio precedente
in cassa; + c/c bancario e postale; + introiti per quote condominiali;
+ interessi maturati su c/c; - pagamenti diversi.
Nella pratica è evidente la necessità che la chiusura
del conto annuale evidenzi anche lesistenza di crediti - per
quote condominiali non ancora incassate - e di debiti per fornitori
di beni e servizi da saldare. Tale necessità trova la sua
ragione nel necessario collegamento nel tempo dei rendiconti annuali.
Alla situazione di cassa, pertanto andrà affiancata una situazione
patrimoniale che evidenzi, alla chiusura del conto, le disponibilità
liquide, i crediti ed i debiti.
In ordine alla norma regolante le impugnazioni delle delibere condominiali
(art. 1137 c.c.), si è innanzitutto ritenuta necessaria leliminazione
della parola ricorso posto che le intenzioni del legislatore
(da sempre disattese) davano per scontato un sistema processuale
più celere. Nel corso degli anni si è pacificamente
ritenuto che la citazione possa costituire lequipollente del
ricorso e che, di fatto, sia anche il mezzo più idoneo a
rispettare i termini di decadenza. Tuttavia una sentenza isolata
della S.C. e dottrina minoritaria hanno da un lato esaltato un revirment
delladozione del mezzo giudiziale del ricorso, a pena di nullità
(Cfr. Cass. n. 6205/97) e dallaltro si è ipotizzata
una decadenza solo per gli atti di citazione, sia pur notificati
nei termini, ma iscritti a ruolo oltre i trenta giorni dalla conoscenza
della delibera impugnata.
In tale panorama, una norma chiara che evidenzi la possibilità
di impugnare le delibere con atto di citazione notificato nei termini
di decadenza, si è ritenuto tuttaltro che superfluo.
Ancora più incisivamente, al fine di determinare unefficace
tutela cautelare, si è prevista, oltre alla già esistente
fase in causam, una fase cautelare ante causam che avrà il
pregio di risolvere la querelle sulla inapplicabilità del
nuovo processo cautelare al cautelare tipico previsto dallart.1137
c.c.. Inoltre questa fase preventiva e durgenza potrà
costituire un più veloce mezzo per ottenere rapidamente la
sospensione della esecutività della delibera impugnata, solo
in caso di un pregiudizio irreparabile.
Lanalisi della prassi, ha suggerito la modifica dellart.
63 disp. att. c.c. nella parte in cui si riducono a tre i mesi,
superati i quali lamministratore, potrà sospendere
al condomino moroso lutilizzazione dei servizi comuni, rivolgendosi
al magistrato solo nella ipotesi di omessa previsione nei regolamenti.
La riduzione temporale e la possibilità, anche in assenza
di previsione regolamentare, permetterà agli amministratori
di tutelare più efficacemente i condomini adempienti.
Nellart. 66 delle disposizioni di attuazione, si sono introdotte
tre modifiche che, ci si augura, decongestioneranno il contenzioso
mirando alla certezza nel tempo delle delibere assembleari.
In primo luogo, dopo aver degradato lincompleta o mancata
convocazione del condomino a vizio annullabile e quindi soggetto
alla decadenza del termine dimpugnativa della delibera nei
trenta giorni dalla conoscenza della medesima, si è riservata
tale possibilità solo ai condomini direttamente pretermessi
e non a tutti. Lo scopo di tale rilevante inversione, che tiene
conto della più recente giurisprudenza (Cfr. Cass. n. 31/2000;
Trib. Milano 27.09.2001 n. 10343) e della sciagurata prassi che
vede il solito condomino litigioso paralizzare la volontà
assembleare eccependo, magari dopo anni, la non rituale convocazione,
è quello di premiare i partecipanti ed al tempo stesso evitare
costosi giudizi.
Del resto il buon senso dovrebbe indurci a ritenere che un vizio
di incompleta convocazione (magari subito da terze persone) non
può diventare una spada di Damocle sulle decisioni del condominio
e nel contempo, un credito sine die del condomino, pronto ad usarlo
alla prima occasione e per altri scopi.
Il diritto alla informazione non sarà certamente lesionato
da un meccanismo che da certezze sul futuro, ma che prevede per
i reali interessati a reclamare, un termine decadenziale di trenta
giorni.
In secondo luogo si è meglio regolamentata la possibilità
nellinteresse del condominio, di tenere la seconda convocazione
in più date, fermo restando che lassemblea sia stata
validamente costituita, ci si perdoni il gioco di parole, alla prima
riunione tenutasi in seconda convocazione.
Intuibili i vantaggi, gli amministratori potranno convocare più
riunioni con un unico avviso e con molta probabilità riusciranno
a discutere tutti i punti allO.D.G.
In terzo luogo si è ritenuto dover statuire anche per il
condominio il principio di limitare luso delle deleghe e,
nellipotesi di amministratore interno, limitare il diritto
di voto su determinati argomenti quali lapprovazione dei rendiconti
ed in ogni altra ipotesi ove sia manifestatamente palese il conflitto
di interessi.
Nella medesima direzione si è ritenuto di dover modificare
il regime sanzionatorio dettatto dallart. 70 delle disposizioni
di attuazione, in ordine allinfrazioni al regolamento di condominio.
In prima battuta si è attualizzata la somma prevista nella
norma portandola da Lire 100 a Euro 150,00. Successivamente si è
prevista una procedura che, nel medesimo tempo, contemperi molteplici
esigenze. Linfrazione pur essendo elevata dallamministratore
dovrà essere ratificata dallassemblea che, con la maggioranza
di cui allart. 1136 C.C., potrà determinare la quantificazione
fino al massimo previsto indicato nel primo comma. Tale meccanismo
elimina e/o comunque riduce eventuali eccessi di zelo e/o abusi
di potere da parte dellamministratore ma nel frattempo offre
a questultimo un valido mezzo per colpire in modo rapido e
satisfattivo il condomino inadempiente. La casistica giudiziale
in ordine alle infrazioni al regolamento è numerosissima,
tuttavia i tempi, i costi ed i risultati ottenuti non sono sempre
pregni deffetti risolutivi.
Al contrario gli odierni meccanismi processuali frustrano, il più
delle volte, liniziativa dei condomini costretti a subire
le angherie del condomino prepotente. In tale ipotesi gli innumerevoli
richiami verbali e/ o formali dellamministratore, dichiarazioni
di disappunto dei condomini in assemblea, non sempre sortiscono
gli effetti sperati nei confronti del condomino inadempiente.
Inoltre, anche nellipotesi dazione giudiziaria non sempre
le sentenze emesse dopo lungo tempo sono rispettate creando da un
lato incidenti desecuzione o possibili azioni in sede penale
(ex art. 650 c.p.) i cui tempi e la cui efficacia sono sotto gli
occhi di tutti
Le ridette problematiche, pertanto, potranno rapidamente essere
risolte rivitalizzando in modo idoneo i meccanismi del regime sanzionatorio.
Ovviamente, il condomino sanzionato, potrà proporre impugnazione
della delibera assembleare, al solo fine di innescare la legittimità
del suo comportamento. Con tale norma si esclude pertanto la possibilità
di censurare la misura della sanzione che sarà applicabile
anche al nucleo familiare del proprietario, del conduttore e del
detentore dellimmobile. Nellultimo comma si è
opportunamente richiamato lart. 73 delle disposizioni dattuazione
al fine di consentire lagevole riscossione della sanzione
irrogata.
Dassoluto rilievo appare la creazione di un registro degli
amministratori condominiali R.A.C. - presso la C.C.I.A.A. prevista
dallart. 71 delle disposizioni dattuazione. Liscrizione
obbligatoria da parte di tutti gli amministratori, anche di quelli
che esercitano occasionalmente tale mandato, prevede dei requisiti
minimi e non è soggetta ad esami. Il facile accesso alliscrizione,
tuttavia, viene ad essere pesantemente sanzionato in caso dinottemperanza.
Gli amministratori dovranno comunicare alla Camera di Commercio,
le variazioni dei dati relativi alle nomine e revoche degli incarichi
svolti, con lindicazione dei complessi condominiali amministrati.
La pubblicità di tale R.A.C. assolve numerose aspettative,
in primis quella dal cittadini che potranno effettuare un rapido
controllo sulloperatività dellamministratore;
in secondo luogo gli stessi amministratori, potranno qualificarsi
puntando le loro scelte gestionali su determinate zone attuando
il famoso principio del c.d. amministratore di quartiere. Tale meccanismo
potrebbe gradualmente selezionare il mercato fin troppo selvaggio
e congestionato. In ultimo, la pubblicità notizia sugli incarichi
svolti nel poter dare immediati effetti anche di natura fiscale,
qualificherà sempre più le imprese maggiormente organizzate.
Al fine di decongestionare, nonché rendere efficace lazione
degli amministratori in ordine alla tenuta dinformazioni necessarie
allo svolgimento del proprio mandato, si è attuata la modifica
dellart. 7 punto 2 del c.p.c. nella parte in cui attribuisce
al Giudice di Pace la competenza, qualunque sia il valore, delle
procedure relative allaccertamento della titolarità
degli immobili per la corretta formazione del registro danagrafe
condominiale disposto dallart. 1130 al punto 6 C.C.
Appaiono pertanto visibilmente tracciati quei percorsi che, nellammodernare
lintero sistema normativo del condominio, fornisce veloci
strumenti attuativi per la miglior gestione della cosa comune. Questa
riforma -se attuata- sarà un valido strumento per gli amministratori
per dimostrare sul campo la propria professionalità selezionando
lattuale mercato a tutto vantaggio dei condomini.
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